Les types de prêts immobiliers
Illustration : Le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro 

Le prêt à taux zéro ou prêt à 0 % est un prêt immobilier réglementé sans intérêt, et sans frais de dossiers. Il ne peut en aucun cas être l'emprunt unique ou principal. Institué par la loi de finances pour 2005, ce dispositif, censé s'éteindre au 31/12/2009, vient d'être reconduit jusqu'au 31/12/2012 par la loi de finances pour 2010.


> Qu'est-ce que c'est ?
> Les conditions
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> Pour un logement neuf


 Qu'est-ce que c'est ?
Le prêt à taux zéro vous permet de financer, à condition de l'affecter à votre résidence principale (Art R 317-1 CCH) :
- l'acquisition ou la construction d'un logement neuf (jamais occupé)
- l'acquisition d'un logement ancien, avec ou sans travaux qui doivent être effectués pour la mise aux normes de surface et d'habitabilité ou ceux prévus lors de l'acquisition. Les travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date d'émission de l'offre de prêt.
- l'acquisition d'un local et son aménagement en logement
- l'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession

Le logement doit satisfaire aux normes minimales de surface et d'habitabilité définies par décret.

Le remboursement de votre prêt s'effectue par mensualités constantes. La durée de remboursement dépend de vos ressources, et peut aller de 6 à 22 ans. Si vous disposez de revenus modestes, le remboursement du capital peut être différé, en totalité ou en partie, pendant une période de 15 à 18 ans.

Le prêt à 0% se cumule avec un autre prêt (sous conditions d'obtention liées à chaque prêt): prêt d'accession sociale (P.A.S.), prêt conventionné (PC), Prêt 1%, Prêt d'Epargne Logement (PEL), prêt bancaire, autre prêt à caractère social.

Il n'ouvre pas droit en tant que tel à l'APL. Lorsque l'emprunteur a droit à l'APL au titre d'un PAS ou d'un PC, les mensualités du prêt à 0% sont prises en compte dans le calcul de l'APL. Dans les autres cas (prêt bancaire, PEL..) l'emprunteur peut bénéficier de l'allocation logement (sous réserve de remplir les conditions).
 

 Les conditions
Pour accéder à ce crédit, il faut que votre situation corresponde à certains critères :

- la résidence principale

Vous devez affecter le logement ainsi financé à votre résidence principale. Sont considérés comme résidences principales les logements occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Cette occupation doit être effective dans le délai maximum d'un an suivant, soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure à ladite déclaration.

Ce délai peut être porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par le bénéficiaire du prêt dès sa mise à la retraite, sous certaines conditions de location.

Par dérogation, et tant que le prêt n'est pas totalement remboursé, lorsque vous ne pouvez plus, pour des raisons professionnelles ou familiales, destiner votre logement à votre résidence principale, vous pouvez le donner en location, dans certaines conditions fixées par arrêté (Art. R. 317-5 CCH).

- la primo accession

Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 ans précédant l'acceptation de l'offre de prêt, sauf :
- si vous êtes titulaire d'une carte d'invalidité (2ème ou 3ème catégorie),
- si vous êtes bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou de l'allocation d'éducation spéciale (AES),
- si vous avez été victime d'une catastrophe rendant inhabitable votre logement
- par dérogation, si vous ne pouvez plus, pour des raisons professionnelles, destiner votre logement à votre résidence principale, vous pouvez solliciter l'octroi d'un prêt à taux zéro pour l'acquisition d'une nouvelle résidence principale, sous réserve du remboursement préalable du capital restant dû du prêt à taux zéro initial. Ce nouveau prêt est octroyée sous les mêmes conditions, appréciées à la date de la nouvelle demande (Art. R. 317-5 CCH).

- vos ressources

La somme des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels s'ajoutent, le cas échéant, ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées aux foyer fiscal de l'emprunteur, ne doit pas dépasser un certain plafond, variable selon la composition de votre ménage et de votre lieu de résidence (cf. tableau). Ces ressources correspondent aux revenus annuels imposables après abattement.

Pour les offres de prêt - émises à compter du 1er avril 2008, Arrêté du 2 avril 2008 - le montant total des ressources à prendre en compte est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de :
- l'avis d'imposition N-2 pour les offres faites de janvier à mai (entre le 1er janvier et le 31 mai),
- l'avis d'imposition N-1 seulement pour les offres émises à partir du mois de juin (du 1er juin jusqu'au 31 décembre), le crédit pourra être accordé sans avoir à produire l'avis N-2.


- le montant du prêt

Le montant du prêt ne doit pas excéder, lui non plus, un certain plafond, variable selon votre situation de famille et la localisation géographique du logement concerné.

Il ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à 2 ans concourant au financement de l'opération.

Il ne peut pas être supérieur à 20 % du coût total de l'opération envisagée dans la limite d'un montant maximum variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement, du caractère neuf ou ancien du logement ... La quotité du prêt par rapport au coût de l'opération passe, pour les logements neufs, de 20 à 30% du coût de l'opération, et de 30 à 40% dans les ZUS (zone urbaine sensible) et ZFU (zone franche urbaine) pour les offres émises à compter du 15 janvier 2009 (Art. R 318-10 C. const. hab.).
 

 Pour un logement ancien

Tableau des plafonds de ressources pour un prêt finançant un logement ancien

Plafonds 2008 des ressources
Zone A (1)
Plafonds 2008 des ressources
Zone B et C (2)
Ménage de 1 personne31 250 €23 688 €
Ménage de 2 personnes43 750 €31 588€
Ménage de 3 personnes50 000 €36 538 €
Ménage de 4 personnes56 875 €40 488 €
Ménage de 5 personnes64 875 €44 425 €
Ménage de 6 personnes
et plus
64 875 €44 425 €


Tableau du montant maximum du prêt pour l'achat d'un logement ancien

Montant
maximum du
prêt 2009
Zone A
Montant
maximum du
prêt 2009
Zone B
Montant
maximum du
prêt 2009
Zone C
Ménage de 1 personne14 400 € 8 800 € 8 250 €
Ménage de 2 personnes20 250 € 13 200 € 12 375 €
Ménage de 3 personnes22 500 € 15 200 € 14 250 €
Ménage de 4 personnes24 750 € 17 200 € 16 125 €
Ménage de 5 personnes27 000 € 19 200 € 18 000 €
Ménage de 6 personnes
et plus
29 250 € 21 200 € 19 875 €

(1) Zone A : grande agglomération parisienne + Côte d'Azur + Genevois français
(2) Zone B : Ile de France hors zone A + agglomérations de plus de 50 000 habitants + quelques zones frontalières ou littorales
(3) Zone C : le reste du territoire
 

 Pour un logement neuf
1/ Conditions du prêt à taux zéro pour un logement neuf :

Tableau des plafonds de ressources pour un prêt finançant un logement neuf

Plafonds 2008 des ressources
Zone A (1)
Plafonds 2008 des ressources
Zone B(2) et C(3)
Ménage de 1 personne31 250 €23 688 €
Ménage de 2 personnes43 750 € 31 588 €
Ménage de 3 personnes50 000 € 36 538 €
Ménage de 4 personnes56 875 € 40 488 €
Ménage de 5 personnes64 875 € 44 425 €
Ménage de 6 personnes
et plus
64 875 € 44 425 €

Le montant du prêt à taux zéro est doublé de manière temporaire pour les offres de prêt émises jusqu'au 30 juin 2010. Le tableau ci-dessous intègre ce doublement. Pour les offres de prêt émises entre le 1er juillet et le 31 décembre 2010, le montant maximal du prêt sera non pas doublé mais majoré de moitié (loi de finances pour 2010), soit un prêt maximum de 48 750 euros (au lieu de 65 100 euros en ptz doublé et au lieu de 32 500 euros en ptz simple).


Tableau du montant maximum du prêt pour l'achat d'un logement neuf

Montant
maximum
du
prêt 2009
Zone A
Montant
maximum
du
prêt 2009
Zone B
Montant
maximum
du
prêt 2009
Zone C
Ménage de 1 personne32 100 € 26 400 €20 700 €
Ménage de 2 personnes45 000 € 37 950 € 30 900 €
Ménage de 3 personnes50 100 € 42 900 € 35 700 €
Ménage de 4 personnes55 050 € 47 700 € 40 350 €
Ménage de 5 personnes60 150 € 52 650 € 45 000 €
Ménage de 6 personnes
et plus
65 100 € 57 450 €49 650 €

(1) Zone A : grande agglomération parisienne + Côte d'Azur + Genevois français
(2) Zone B : Ile de France hors zone A + agglomérations de plus de 50 000 habitants + quelques zones frontalières ou littorales
(3) Zone C : le reste du territoire

2/ Majorations possibles
a) Le prêt peut être majoré en cas de construction ou d'acquisition d'un logement neuf pour les offres de prêt émises entre le 15 janvier et le 31 décembre 2009, sous une double réserve :
- Les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond conformément au tableau suivant :

Tableau des plafonds de ressources pour un prêt majoré

Plafonds 2008 des ressources
Zone A (1)
Plafonds 2008 des ressources
Zone B (2)
Plafonds 2008 des ressources
Zone C (3)
Ménage de 1 personne23 553 €23 553 €20 477 €
Ménage de 2 personnes35 200 €35 200 €27 345 €
Ménage de 3 personnes46 144 €42 314 €32 885 €
Ménage de 4 personnes55 093 €50 683 € 39 698 €
Ménage de 5 personnes65 548 €60 000 € 46 701 €
Ménage de 6 personnes 73 759 €67 517 €52 630 €
Par personne suppl.8 218 €7 523 € 5 871 €

- Une aide est attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales (commune par exemple)... par exemple par une subvention ou bonification.

Le montant de la majoration dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement :

Tableau du montant de la majoration du prêt

Montant
de la majoration

Zone A
Montant
de la majoration

Zone B et C
Ménage 3 personnes et moins12 500 € 10 000 €
Ménage de 4 personnes et plus15 000 € 12 500 €

(1) Zone A : grande agglomération parisienne + Côte d'Azur + Genevois français
(2) Zone B : Ile de France hors zone A + agglomérations de plus de 50 000 habitants + quelques zones frontalières ou littorales
(3) Zone C : le reste du territoire

b) En cas d'acquisition d'un logement neuf à haut niveau de performance énergétique, le prêt pourra être majoré de 20 000 euros maximum. Cette mesure est applicable à compter du 30 novembre 2009. Deux décrets du 27 octobre 2009 précisent le niveau de performance exigé. La majoration concerne les logements neufs situés en métropole pour les l'emprunteur peut justifier de l'obtention du label "bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005" (arrêté du 19/11/2009), plus haut niveau du label "haute performance énergétique".
Les montants sont les suivants :

Tableau du montant de la majoration du prêt

Montant
de la majoration
Ménage 3 personnes et moins15 000 €
Ménage de 4 personnes et plus20 000 €

 
 
 
 
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