Cette mesure concerne le contribuable fiscalement domicilié en France qui emprunte pour acquérir ou faire construire, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, un logement à titre de résidence principale. Il n'est pas exigé d'être primo-accédant.

Le prêt doit être contracté auprès d'un établissement financier. Sont donc exclus du dispositif les prêts accordés par des personnes physiques. Il peut s'agir de prêt à taux fixe ou à taux variable, ou encore d'un prêt dit "in fine" ou prêt relais. (BOI n°5 B-14-08 du 10 avril 2008)

Le dispositif ne s'applique pas aux intérêts des prêts affectés au remboursement en tout ou partie d'autres crédits ou découverts en compte. Ainsi, en cas de rachat de crédit, les intérêts retenus pour le calcul du crédit d'impôt sont ceux du nouveau crédit, mais limité en montant et en durée au crédit initial.

Cette mesure s'applique aux ventes réalisées (signature de l'acte authentique ou déclaration d'ouverture du chantier) à compter du 6 mai 2007.

1- Le logement faisant l'objet du prêt doit, à la date du paiement des intérêts, être affecté à la résidence principale du contribuable. Pour un logement en cours de construction, le contribuable doit prendre l'engagement d'affecter le logement à sa résidence principale au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant la conclusion du contrat de prêt. En cas de non-respect de cet engagement, le crédit d'impôt peut faire l'objet d'une reprise.

Si le logement cesse d'être la résidence principale du contribuable, les intérêts n'ouvrent plus droit au crédit d'impôt. Une seule exception est admise à l'affection du logement à la résidence principale : en cas de changement de résidence principale lors d'une mutation professionnelle. Dans ce cas, pour pouvoir continuer de bénéficier du crédit d'impôt, le 1er logement de doit pas être loué et le contribuable ne doit pas avoir fait l'acquisition d'un nouveau logement affecté à son habitation principale.

2- Le logement doit répondre aux mêmes normes minimales de surface et d'habitabilité que celles exigées pour un prêt à taux zéro, notamment le logement doit comporter des équipements suffisants (sanitaire, chauffage, etc.).

3- Le logement acquis neuf, en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire doit respecter les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique (art. L.111-9 C. const. hab. ). Cette obligation s'appliquera aux logements neufs faisant l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter de l'entrée en vigueur d'un décret à paraître (définissant les modalités et les justificatifs à apporter), et au plus tard le 1er janvier 2010 (art. 200 quaterdecies CGI).

L'avantage fiscal ne concerne que les intérêts d'emprunt à l'exclusion de l'assurance ou d'autres frais. Il prend la forme d'un crédit d'impôt. Si celui-ci excède l'impôt sur le revenu dû, alors l'excédent est restitué au contribuable. il profite ainsi aussi aux personnes peu ou pas imposables.

Le crédit d'impôt ne concerne que les intérêts payés au titre des 5 premières années de remboursement du prêt. La date de départ pour compter les 5 annuités est celle de la 1ère mise à disposition des fonds. En cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement, la date peut être fixée, à la demande du contribuable, à la date d'achèvement ou de la livraison du logement.

Le crédit d'impôt supporte un double plafonnement :

- Le crédit d'impôt est égal à 40% (article 13 loi de finances pour 2008) du montant des intérêts la première année et à 20 % du montant des intérêts les quatre années suivantes.

- Le montant des intérêts ne peut pas dépasser au titre de chaque année d'imposition un certain montant, majoré chaque année de 500 € par personne à charge.

Ce crédit d'impôt (art. 200 quaterdecies CGI) peut être majoré pour l'acquisition ou la construction d'un logement neuf dont la performance énergétique est supérieure à la réglementation en vigueur : aujourd'hui, il s'agit des bâtiments basse consommation BBC (en 2013, la norme BBC sera obligatoire, il s'agira alors des bâtiments énergie positive ou BPOS).

Les intérêts d'emprunts sont alors ceux payés au titre des 7 premières annuités (et non plus 5), et le taux du crédit d'impôt est alors de 40 % pendant toute cette période.

Le contribuable doit justifier (décret du 2 janvier 2009) ce niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation en vigueur : En pratique, le maître d'ouvrage pourra solliciter un organisme certifié pour obtenir le label " haute performance énergétique " qui s'applique aux bâtiments respectant la norme BBC (arrêté du 8 mai 2007).

Cette majoration s'applique aux logements neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 2009, et aux logements que le contribuable fait construire qui font l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter de cette même date.

La loi de finances pour 2010 prévoit de réduire graduellement le taux du crédit d'impôt pour les logements neufs ne respectant pas la norme BBC (bâtiment basse consommation). Les taux actuels (40% de crédit d'impôt au titre des intérêts payés au titre de la 1 ère annuité de remboursement et 20 % au titre des 4 suivantes) sont ainsi ramenés respectivement à :

- 30 % puis 15 % pour les logements acquis ou construits en 2010,

- 25% puis 10 % pour les logements acquis ou construits en 2011,

- 15% puis 5 % pour les logements acquis ou construits en 2012.

Le crédit d'impôt peut se cumuler avec d'autres dispositifs comme le prêt à taux zéro, le prêt PAS ou le prêt conventionné ...

Il n'est en revanche pas cumulable avec le crédit d'impôt en faveur des contribuables qui investissent dans les DOM TOM.

Le contribuable doit pouvoir présenter sur demande de l'administration fiscale, les documents suivants :

- une copie de l'acte authentique d'acquisition du logement ;

- une déclaration signée d'affectation du logement à l'habitation principale de l'emprunteur, précisant la date à compter de laquelle cette affectation est effective, ou en cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement, l'engagement d'affecter le logement à cet usage dès l'achèvement et au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du prêt ;

- l'échéancier de remboursement (plan d'amortissement) établi par la banque faisant notamment apparaître le montant des intérêts dus. Lorsque le prêt est souscrit à un taux variable, un document établi par la banque et récapitulant les intérêts effectivement versés par l'emprunteur au cours de l'année ;

- le cas échéant, les factures de travaux, autres que les factures d'acompte, établies par les entreprises ;

- le cas échéant, l'acte authentique d'acquisition du terrain nu et les mémoires des entrepreneurs et architectes, en charge des travaux de construction, la déclaration d'ouverture de chantier, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie et la copie des factures des travaux de construction du logement ... lorsque le contribuable fait construire son logement.