-
7
< 1 Min
La déchéance du terme
En cas de mensualités de crédit impayées, et si c'est prévu dans l'acte de prêt, la banque peut prononcer la déchéance du terme : elle exige le paiement immédiat des sommes (...)
7 Min
Le contrat de crédit immobilier
-
3
Comment fonctionne le remboursement d’un crédit immobilier ?
Tout crédit doit être remboursé. Les modalités de remboursement dépendent du type de contrat, de sa durée et de votre capacité à gérer votre budget sur le long terme. Sauf prêt in fine ou crédit relais (remboursés en une seule fois à la fin), le prêt est en principe amortissable : il se rembourse par mensualités (ou trimestrialités…) constantes, étalées sur la durée du crédit. Voici ce qu’il faut savoir pour bien comprendre comment se déroule ce remboursement, les garanties et assurances possibles et vos droits en tant qu’emprunteur, par exemple en cas de remboursement anticipé du crédit.
Comment se passe le remboursement d'un prêt immobilier ?
Rembourser un crédit immobilier, c'est restituer à la banque les sommes empruntées, augmentées des intérêts et de l'assurance, sur la durée convenue dans le contrat de prêt.
Chaque mois, vous versez une mensualité qui comprend toujours trois éléments :
- une part de capital (ce que vous remboursez effectivement sur le montant emprunté) ;
- une part d'intérêts (la rémunération de la banque pour l'argent prêté) ;
- et le coût de l'assurance emprunteur, souvent obligatoire.
Ce fonctionnement est appelé amortissement du prêt. Au début, vos mensualités contiennent davantage d'intérêts, puis la part du capital augmente au fil du temps. Cette répartition évolue grâce au tableau d'amortissement que votre banque vous fournit.
Comment évoluent les mensualités ?
Les mensualités sont fixes d'un mois à l'autre mais leur composition évolue au fil du temps. Plus le temps passe, plus vous remboursez de capital et moins vous payez d'intérêts.
💬 Exemple concret : Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans à un taux fixe de 3,5 % avec une assurance à 0,30 %. Votre mensualité totale s'élève à environ 1 210 € (1160 € et 50€ d'assurance).
- La 1ère année, vous remboursez environ 7 031 € de capital, 6 888 € d'intérêts et 600 € d'assurance.
- La 20ème et dernière année : la situation s'inverse avec 13 659 € de capital, seulement 260 € d'intérêts et toujours 600 € d'assurance.
La part d’intérêts en fin de prêt est très faible (ex. intérêt du dernier mois ≈ 3,37 €), car les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital restant dû, qui devient très bas en fin de période — d’où l’écart important entre début et fin.
Consultez régulièrement votre tableau d'amortissement pour suivre cette évolution et anticiper d'éventuelles décisions comme un remboursement anticipé.
Pourquoi les taux sont-ils importants ?
Le taux d'intérêt détermine le coût de votre emprunt. Plus il est élevé, plus la part d'intérêts dans vos premières mensualités sera importante. Ce taux peut être fixe (identique pendant toute la durée du prêt) ou variable selon les conditions du marché.
Attention : le taux d'intérêt seul ne suffit pas pour évaluer le coût réel de votre crédit immobilier. L'assurance emprunteur peut représenter une part considérable du coût total, parfois entre 25% et 35% du montant total du prêt. Un excellent taux bancaire peut ainsi être largement gâché par une assurance coûteuse.
Le taux d'assurance influence directement le coût de votre protection. Il varie selon votre âge, votre état de santé et votre profession. Ce TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance) oscille généralement entre 0,2% et 1,5% du montant emprunté. Il peut être calculé sur le capital initial (cotisation constante) ou sur le capital restant dû (cotisation diminue avec le temps).
💬 Exemple concret : Prenons deux offres pour un emprunt de 250 000 € sur 20 ans :
Offre A :
- Taux d'intérêt : 3,2%
- Taux d'assurance : 0,8%
- Mensualité totale : environ 1 578 €
- Coût total de l'assurance : 40 000 €
Offre B :
- Taux d'intérêt : 3,5% (plus élevé)
- Taux d'assurance : 0,3% (bien plus bas)
- Mensualité totale : environ 1 512 €
- Coût total de l'assurance : 15 000 €
Résultat : malgré un taux d’intérêt nominal plus élevé, l’offre B vous fait économiser sur l’assurance (≈ 25 000 €) et réduit votre mensualité totale d’environ 66 €/mois, soit une économie totale d’environ 15 800 € sur 20 ans.
💡 À retenir : comparez toujours le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui inclut tous les frais, y compris l'assurance. C'est le seul indicateur qui révèle le coût réel de votre crédit. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur grâce à la délégation d'assurance.
Comment bien gérer son remboursement au quotidien ?
- Consultez régulièrement votre tableau d’amortissement.
- Vérifiez vos relevés bancaires et les montants d’assurance.
- Conservez vos justificatifs de remboursement pendant au moins 5 ans après la fin du prêt.
- Évitez les incidents de paiement en prévoyant une marge de sécurité sur votre budget.
Peut-on rembourser un crédit immobilier par anticipation ?
Oui, vous pouvez :
- rembourser une partie du prêt pour réduire la durée ou les mensualités ;
- ou le rembourser en totalité pour solder la dette.
Avant toute opération, adressez une demande à votre banque. Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent être appliquées, mais elles ne peuvent pas dépasser :
- 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé,
- et 3 % du capital restant dû.
Dans certains cas précis (revente du bien, rachat du crédit, événements de vie), ces frais ne peuvent pas être exigés.
Faut-il rembourser son prêt immobilier par anticipation ?
Le remboursement anticipé d'un crédit immobilier peut s'avérer avantageux ou pertinent quand vous :
- revendez le bien immobilier : le remboursement devient obligatoire
- faites racheter le crédit par un autre organisme à des conditions plus avantageuses
- changez d'activité professionnelle avec déménagement
- souhaitez vous libérer d'une mensualité importante pour alléger vote budget ou pour de nouveaux projets
- disposez d'une rentrée d'argent exceptionnelle : héritage ou donation, prime conséquente ou bonus professionnel, plus-value immobilière suite à la vente d'un autre bien, gain important (loterie, placement financier fructueux)...
💬 Exemple chiffré :
Vous empruntez 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans.
Après 5 ans, vous décidez de rembourser 50 000 € par anticipation. Les intérêts restants tombent à environ 30 000 € (versus 55 000 €).
Résultat : vous économisez donc environ 25 000 € d’intérêts sur la durée restante du prêt.
💡 À retenir : Même un remboursement partiel réduit fortement les intérêts, car ces derniers sont calculés sur le capital restant dû. Plus vous remboursez tôt dans la vie du prêt, plus les économies d'intérêts seront importantes.
C'est aussi intéressant quand l'écart entre votre taux de crédit et les rendements d'épargne est important.
💬 Exemple concret : Vous disposez de 20 000 € d'épargne et votre crédit immobilier est à 4,2 %.
- Si vous gardez cette somme sur un Livret A à 1,7 %, elle vous rapporte 340 € par an
- Si vous l'utilisez pour rembourser votre crédit, vous économisez 840 € par an d'intérêts
- Gain net : 500 € par an, soit un avantage de 2,5 %
Quand le taux de votre crédit est bien plus élevé que le rendement de votre épargne, il est souvent plus rentable de rembourser le crédit plutôt que de laisser l’argent sur un livret. Tenez cependant compte des éventuelles indemnités de remboursement anticipé avant de vous décider..
Quand éviter de rembourser par anticipation un crédit immo ?
Il est moins intéressant de rembourser par anticipation quand :
- votre taux de crédit est inférieur aux rendements de vos placements,
- vous approchez de la fin du prêt (les intérêts représentent alors une part minime),
- les indemnités de remboursement anticipé sont élevées et annulent les bénéfices,
- vous bénéficiez d'avantages fiscaux liés à votre crédit immobilier (investissement locatif).
💡 Avant de décider, demandez un décompte de remboursement anticipé à votre banque. Ce document gratuit vous indiquera le montant exact à rembourser et les éventuelles indemnités, vous permettant de calculer précisément l'intérêt de l'opération. N'hésitez pas à utiliser un simulateur de remboursement anticipé pour évaluer les conséquences financières de votre décision selon votre situation personnelle.
Que faire en cas de difficultés de remboursement ?
Un imprévu (perte d’emploi, séparation, maladie…) peut rendre les remboursements difficiles.
Avant tout incident, il est essentiel d’en parler rapidement avec votre banque.
Plusieurs solutions existent :
- aménagement temporaire des échéances ;
- report partiel ou total de quelques mensualités ;
- allongement de la durée du prêt pour réduire les mensualités,
- renégociation ou rachat : dans certains cas, le prêt peut être renégocié ou racheté par une autre banque pour alléger les mensualités.
En cas de difficulté persistante, vous pouvez contacter le médiateur bancaire ou déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.
👉 Consultez aussi Que faire en cas de difficultés de remboursement ?
Que se passe-t-il en cas d’incident de remboursement ?
Un incident de remboursement se produit lorsque vous ne parvenez pas à payer vos mensualités de crédit immobilier à la date prévue. Cela peut arriver pour diverses raisons : perte d’emploi, baisse de revenus, maladie ou erreur dans la gestion du budget.
La banque vous contactera généralement par courrier ou téléphone pour signaler le retard. L’incident est signalé dans votre dossier bancaire et vous êtes inscrit au fichiers d’incident de la Banque de France (FICP).
💡 Plus vous signalez rapidement un incident à votre banque, plus les solutions pour éviter des pénalités ou des conséquences graves seront efficaces. Ne jamais attendre que le retard s’accumule.
Que se passe-t-il si je revends mon bien avant la fin du prêt ?
Lors d’une revente du bien, le prêt immobilier doit être remboursé en totalité. C’est un remboursement anticipé : le prix de vente sert alors à solder le capital restant dû.
Ainsi, les prêts ne sont pas transférables. Les banques proposent un nouveau prêt, adapté au nouveau projet, souvent avec un nouveau taux et de nouveaux frais. De plus, si le montant du nouveau bien est plus élevé, il faut généralement compléter avec un second prêt.
Peut-on modifier ses mensualités ou la durée du prêt ?
Le contrat peut avoir prévu une modulation des échéances, en plus ou en moins. Dans ce cas, reportez-vous aux modalités du contrat. Sinon, cela reste possible avec l’accord de la banque, vous pouvez :
- renégocier le crédit : pour ajuster le taux ou la durée directement avec sa banque ;
- faire racheter votre créditpar une autre banque proposant de meilleures conditions.
Ces opérations peuvent réduire le coût total mais entraînent parfois de nouveaux frais (dossier, garantie, assurance).
A quoi servent les garanties et assurances pour rembourser le crédit immobilier ?
Lorsqu’on souscrit un crédit immobilier, la banque exige généralement des garanties et une assurance emprunteur. Ces dispositifs ont deux objectifs principaux : protéger la banque et sécuriser l’emprunteur.
- Les garanties (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers) permettent à la banque de se prémunir contre le risque de non-remboursement. Elles assurent que le capital prêté pourra être récupéré en cas de défaut de paiement.
- L’assurance emprunteur couvre tout ou partie du remboursement si vous êtes confronté à un événement imprévu : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi selon le contrat.
En pratique, ces protections garantissent que vous et votre famille ne serez pas financièrement exposés en cas de coup dur, tout en permettant à la banque de prêter plus sereinement. Le coût de l’assurance est intégré dans vos mensualités et peut représenter une part non négligeable du remboursement total, d’où l’importance de bien comparer les offres.
En complément de l'article "Le remboursement d'un crédit immobilier"
- Légifrance remboursement anticipé à l'art. L 313-47 et s. C. conso.
- Légifrance défaillance de l'emprunteur à l'art. L 313-50 et s. c. conso.
Voir aussi
Voir aussi
Clés mag
Abonnez-vous ici pour retrouver toutes les actus et nouveautés des clés de la banque :
Vidéos, mini-guides, etc.
Vidéos, mini-guides, etc.
Je m'inscris à la newsletter
Pour être informé régulièrement des actualités du site
Merci pour votre inscription à la newsletter
0 document sélectionné