Acheter en viager

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier ? Avez-vous pensé au viager ? Le viager est un contrat qui comporte un aléa important : la durée de vie du vendeur après la signature de ce contrat.

Le principe du viager

Avec le viager, vous pouvez devenir propriétaire, sans avoir à avancer tout de suite la totalité du prix au moment de l'achat. Vous ne versez qu'une partie, appelée le bouquet. En complément, vous versez régulièrement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement) au vendeur jusqu'à son décès, une somme déterminée appelée rente viagère.

L'inconvénient : vous ne savez pas au final combien cela va vous coûter car cela dépend de la durée de vie du vendeur. Selon le cas, vous paierez un prix supérieur ou un prix inférieur à la valeur du bien.

La rente viagère versée au vendeur, lui assure un revenu régulier jusqu'à la fin de sa vie, complétant le cas échéant sa retraite, et il peut, si l'acte le prévoit, rester dans son habitation. La rente peut être versée au bénéfice du dernier vivant dans un couple (rente sur 2 têtes).

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Le calcul du prix d'un viager

Le montant du bouquet demandé par le vendeur est inscrit dans l'acte de vente. Plus ce montant est élevé, plus la rente est réduite. Le prix du bien, déterminé lors de la vente, sert de base de calcul de cette rente. Une fois le prix de vente fixé, après déduction du bouquet, le solde est converti en rente.

Le calcul est effectué selon des modalités prévues par la loi. Il intègre le nombre de bénéficiaires et leur espérance de vie (en fonction de tables statistiques utilisées par les sociétés d'assurance) ... La rente est d'autant plus faible que l'espérance de vie du vendeur est longue.

En général, le contrat prévoit l'indexation de la rente, par exemple sur l'indice des prix à la consommation. Si le vendeur continue à occuper le logement, le montant de la rente sera réduit selon un barème qui tient compte de l'âge du vendeur.

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Le viager libre ou occupé

Dans le viager libre, vous pouvez y entrer immédiatement dès la signature de l'acte de vente. Vous êtes redevable de tous les travaux, charges et frais d'entretien. Surtout, le montant de la rente est plus élevé que dans le cadre d'un viager occupé.

Dans le viager occupé (cas le plus fréquent et qui correspond à un placement immobilier) le vendeur conserve son droit d'usage et d'habitation et continue à l'occuper ou à le faire louer jusqu'à son décès. Le contrat de vente précisera alors qui paie les travaux éventuels. Si le vendeur donne le bien en location, c'est légalement à lui de payer les réparations d'entretien courant, vous n'assumez que les grosses réparations (toiture, murs).

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La protection du vendeur

Si vous ne payez plus la rente, tous vos biens peuvent être saisis et vendus, notamment le bien acheté en viager lui-même : le vendeur sera payé sur ce bien en priorité, par rapport à vos autres créanciers.

Le vendeur peut faire insérer dans le contrat de vente une clause l'autorisant, en cas de non-paiement de la rente, à reprendre son bien pendant le délai précisé au contrat. Le vendeur peut également exiger que vous fournissiez une caution : personne de votre entourage qui s'engage à payer la rente à votre place, si vous ne la payez pas.

Si vous veniez à décéder avant le vendeur, vos héritiers devront continuer de payer la rente viagère. A défaut, la vente serait résiliée. Vos héritiers pourraient cependant proposer le rachat de la rente c'est-à-dire proposer de verser une somme en capital, pour mettre fin au versement de la rente et disposer ainsi immédiatement du bien, si le contrat a prévu une telle clause de "rachat de rente". Dans le cas contraire, ils devront continuer le versement de la rente.

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