-
7
< 1 Min
La déchéance du terme
En cas de mensualités de crédit impayées, et si c'est prévu dans l'acte de prêt, la banque peut prononcer la déchéance du terme : elle exige le paiement immédiat des sommes (...)
7 Min
Le contrat de crédit immobilier
Comment fonctionne le remboursement d’un crédit immobilier ?
Tout crédit doit être remboursé. Les modalités de remboursement dépendent du type de contrat, de sa durée et de votre capacité à gérer votre budget sur le long terme. Sauf prêt in fine ou crédit relais (remboursés en une seule fois à la fin), le prêt est en principe amortissable : il se rembourse par mensualités (ou trimestrialités…) constantes, étalées sur la durée du crédit. Voici ce qu’il faut savoir pour bien comprendre comment se déroule ce remboursement, les garanties et assurances possibles et vos droits en tant qu’emprunteur, par exemple en cas de remboursement anticipé du crédit.
Comment se passe le remboursement d'un prêt immobilier ?
Rembourser un crédit immobilier, c’est restituer à la banque les sommes empruntées, augmentées des intérêts et de l’assurance, sur la durée convenue dans le contrat.
Chaque mois, vous versez une mensualité qui comprend :
- une part de capital (ce que vous remboursez effectivement sur le montant emprunté) ;
- une part d’intérêts (la rémunération de la banque) ;
- et le coût de l’assurance emprunteur, souvent obligatoire.
Ce fonctionnement est appelé amortissement du prêt. Au début, vos mensualités contiennent davantage d’intérêts, puis la part du capital augmente au fil du temps.
💬 Exemple chiffré :
Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans à un taux fixe de 3,5 % (hors assurance).
Votre mensualité s’élève à environ 1 160 €.
- La première année, vous remboursez environ 4 900 € de capital et 9 000 € d’intérêts.
- La dernière année, la situation s’inverse : vous remboursez presque 11 000 € de capital et seulement 2 700 € d’intérêts.
Cela montre que plus le temps passe, plus vous remboursez de capital et moins vous payez d’intérêts.
Comment se compose une mensualité de crédit immobilier ?
Chaque mois, vous remboursez une mensualité à votre banque.
Elle correspond au partage de votre dette en plusieurs paiements étalés sur la durée du prêt. Cette mensualité est toujours composée de plusieurs éléments :
- Le capital remboursé : c’est la part du montant que vous avez réellement empruntée. Elle augmente au fil des années.
- Les intérêts : ils représentent le coût du prêt, c’est-à-dire la rémunération de la banque pour l’argent prêté.
- L’assurance emprunteur : elle protège le remboursement en cas de décès, d’invalidité ou parfois de perte d’emploi.
- D’éventuels frais annexes : certains prêts peuvent inclure des frais de garantie ou de gestion, selon les contrats.
💬 Exemple :
Vous empruntez 150 000 € sur 20 ans à un taux fixe de 3,5 % et une assurance à 0,30 % du capital emprunté. Votre mensualité totale sera d’environ 880 €, dont :
- 525 € de remboursement du capital,
- 345 € d’intérêts,
- 38 € d’assurance emprunteur.
Au fil du temps, la part d’intérêts diminue et celle du capital augmente : c’est ce qu’on appelle l’amortissement du prêt. Vous pouvez visualiser cette évolution en utilisant un simulateur d’amortissement : il vous montrera comment se répartissent vos paiements mois après mois.
Pourquoi les taux d'intérêt et d'assurance sont-ils importants ?
Le taux d'intérêt détermine le coût de votre emprunt. Plus il est élevé, plus la part d'intérêts dans vos premières mensualités sera importante. Ce taux peut être fixe (identique pendant toute la durée du prêt) ou variable : il évolue selon les conditions du marché. Vous pouvez utiliser notre calculette crédit.
Le taux d'assurance influence directement le coût de votre protection. Il varie selon votre âge, votre état de santé et votre profession. Ce taux peut être calculé sur le capital initial (cotisation constante) ou sur le capital restant dû (cotisation diminue avec le temps).
💬 Exemple
Pour un emprunt de 250 000 € sur 25 ans à 3,8 % avec une assurance à 0,36 % :
- Mensualité totale : environ 1 320 €
- 1re année : 650 € d'intérêts + 595 € de capital + 75 € d'assurance
- Dernière année : 95 € d'intérêts + 1 150 € de capital + 75 € d'assurance
Cette répartition évolue grâce au tableau d'amortissement que votre banque vous fournit. Ce document détaille mois par mois la composition exacte de chaque mensualité et le capital restant à rembourser. Consultez régulièrement pour suivre l'évolution de votre remboursement et anticiper d'éventuelles décisions comme un remboursement anticipé.
Quelles sont les différentes formules de remboursement ?
Plusieurs modes de remboursement existent selon votre profil et votre projet :
- Remboursement à échéances constantes : la mensualité reste stable pendant toute la durée du prêt. C’est la formule la plus courante.
- Remboursement à paliers : les mensualités augmentent progressivement (utile quand vos revenus sont amenés à croître).
- Remboursement différé : vous commencez à payer les intérêts plus tard, souvent en cas de construction ou de travaux.
- Prêt in fine : vous remboursez uniquement les intérêts pendant la durée du prêt, puis la totalité du capital à la fin.
Comment bien gérer son remboursement au quotidien ?
- Consultez régulièrement votre tableau d’amortissement.
- Vérifiez vos relevés bancaires et les montants d’assurance.
- Conservez vos justificatifs de remboursement pendant au moins 5 ans après la fin du prêt.
- Évitez les incidents de paiement en prévoyant une marge de sécurité sur votre budget.
Peut-on rembourser un crédit immobilier par anticipation ?
Oui, vous pouvez :
- rembourser une partie du prêt pour réduire la durée ou les mensualités ;
- ou le rembourser en totalité pour solder la dette.
Avant toute opération, adressez une demande à votre banque. Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent être appliquées, mais elles ne peuvent pas dépasser :
- 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé,
- et 3 % du capital restant dû.
Dans certains cas précis (revente du bien, rachat du crédit, événements de vie), ces frais ne peuvent pas être exigés.
Faut-il rembourser son prêt immobilier par anticipation ?
Le remboursement anticipé d'un crédit immobilier peut s'avérer avantageux ou pertinent quand vous :
- revendez le bien immobilier : le remboursement devient obligatoire
- faites racheter le crédit par un autre organisme à des conditions plus avantageuses
- changez d'activité professionnelle avec déménagement
- souhaitez vous libérer d'une mensualité importante pour alléger vote budget ou pour de nouveaux projets
- disposez d'une rentrée d'argent exceptionnelle : héritage ou donation, prime conséquente ou bonus professionnel, plus-value immobilière suite à la vente d'un autre bien, gain important (loterie, placement financier fructueux)...
💬 Exemple chiffré : Sur un prêt de 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans, un remboursement anticipé de 50 000 € au bout de 5 ans vous ferait économiser environ 25 000 € d'intérêts sur la durée restante.
💡 À retenir : plus vous remboursez tôt dans la vie du prêt, plus les économies d'intérêts seront importantes.
C'est aussi intéressant quand l'écart entre votre taux de crédit et les rendements d'épargne est important.
💬 Exemple concret : Vous disposez de 20 000 € d'épargne et votre crédit immobilier est à 4,2 %.
- Si vous gardez cette somme sur un Livret A à 1,7 %, elle vous rapporte 340 € par an
- Si vous l'utilisez pour rembourser votre crédit, vous économisez 840 € par an d'intérêts
- Gain net : 500 € par an, soit un avantage de 2,5 %
Calculez précisément cet écart avant de prendre votre décision, en tenant compte des éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
Quand éviter de rembourser par anticipation un crédit immo ?
Il est moins intéressant de rembourser par anticipation quand :
- votre taux de crédit est inférieur aux rendements de vos placements,
- vous approchez de la fin du prêt (les intérêts représentent alors une part minime),
- les indemnités de remboursement anticipé sont élevées et annulent les bénéfices,
- vous bénéficiez d'avantages fiscaux liés à votre crédit immobilier (investissement locatif).
💡 Avant de décider, demandez un décompte de remboursement anticipé à votre banque. Ce document gratuit vous indiquera le montant exact à rembourser et les éventuelles indemnités, vous permettant de calculer précisément l'intérêt de l'opération. N'hésitez pas à utiliser un simulateur de remboursement anticipé pour évaluer les conséquences financières de votre décision selon votre situation personnelle.
Que faire en cas de difficultés de remboursement ?
Un imprévu (perte d’emploi, séparation, maladie…) peut rendre les remboursements difficiles.
Avant tout incident, il est essentiel d’en parler rapidement avec votre banque.
Plusieurs solutions existent :
- aménagement temporaire des échéances ;
- report partiel ou total de quelques mensualités ;
- allongement de la durée du prêt pour réduire les mensualités,
- renégociation ou rachat : dans certains cas, le prêt peut être renégocié ou racheté par une autre banque pour alléger les mensualités.
En cas de difficulté persistante, vous pouvez contacter le médiateur bancaire ou déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.
👉 Consultez aussi Que faire en cas de difficultés de remboursement ?
Que se passe-t-il en cas d’incident de remboursement ?
Un incident de remboursement se produit lorsque vous ne parvenez pas à payer vos mensualités de crédit immobilier à la date prévue. Cela peut arriver pour diverses raisons : perte d’emploi, baisse de revenus, maladie ou erreur dans la gestion du budget.
La banque vous contactera généralement par courrier ou téléphone pour signaler le retard. L’incident est signalé dans votre dossier bancaire et vous êtes inscrit au fichiers d’incident de la Banque de France (FICP).
💡 Plus vous signalez rapidement un incident à votre banque, plus les solutions pour éviter des pénalités ou des conséquences graves seront efficaces. Ne jamais attendre que le retard s’accumule.
Que se passe-t-il si je revends mon bien avant la fin du prêt ?
Lors d’une revente du bien, le prêt immobilier doit être remboursé en totalité. C’est un remboursement anticipé : le prix de vente sert alors à solder le capital restant dû.
Certaines banques permettent de transférer le prêt sur un nouveau logement, pour éviter de payer de nouvelles indemnités. Cela dépend du contrat et des conditions du marché.
Pensez à vérifier si votre prêt inclut cette option avant de signer un nouveau projet.
Peut-on modifier ses mensualités ou la durée du prêt ?
Le contrat peut avoir prévu une modulation des échéances, en plus ou en moins. Dans ce cas, reportez-vous aux modalités du contrat. Sinon, cela reste possible avec l’accord de la banque, vous pouvez :
- renégocier le crédit : pour ajuster le taux ou la durée directement avec sa banque ;
- faire racheter votre créditpar une autre banque proposant de meilleures conditions.
Ces opérations peuvent réduire le coût total mais entraînent parfois de nouveaux frais (dossier, garantie, assurance).
A quoi servent les garanties et assurances pour rembourser le crédit immobilier ?
Lorsqu’on souscrit un crédit immobilier, la banque exige généralement des garanties et une assurance emprunteur. Ces dispositifs ont deux objectifs principaux : protéger la banque et sécuriser l’emprunteur.
- Les garanties (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers) permettent à la banque de se prémunir contre le risque de non-remboursement. Elles assurent que le capital prêté pourra être récupéré en cas de défaut de paiement.
- L’assurance emprunteur couvre tout ou partie du remboursement si vous êtes confronté à un événement imprévu : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi selon le contrat.
En pratique, ces protections garantissent que vous et votre famille ne serez pas financièrement exposés en cas de coup dur, tout en permettant à la banque de prêter plus sereinement. Le coût de l’assurance est intégré dans vos mensualités et peut représenter une part non négligeable du remboursement total, d’où l’importance de bien comparer les offres.
En complément de l'article "Le remboursement d'un crédit immobilier"
- Légifrance remboursement anticipé à l'art. L 313-47 et s. C. conso.
- Légifrance défaillance de l'emprunteur à l'art. L 313-50 et s. c. conso.
Voir aussi
Voir aussi
Clés mag
Abonnez-vous ici pour retrouver toutes les actus et nouveautés des clés de la banque :
Vidéos, mini-guides, etc.
Vidéos, mini-guides, etc.
Je m'inscris à la newsletter
Pour être informé régulièrement des actualités du site
Merci pour votre inscription à la newsletter
0 document sélectionné