Le prêt relais immobilier

Le prêt relais (ou crédit relais) permet d'acheter une maison ou un appartement avant d'avoir vendu son bien actuel. Attention : vous devrez rembourser intégralement le crédit relais, même en cas de non revente. Il convient donc de l'utiliser avec prudence.

Montant et durée du prêt relais

Le crédit relais complète souvent votre apport personnel et/ou d'autres prêts immobiliers et permet de ne pas rater le bien qui vous intéresse.

  • Sa durée varie de 1 à 2 ans. C'est dans ce délai que vous devez vendre votre bien pour pouvoir rembourser le prêt relais.
  • Son montant dépend de la situation du bien que vous vendez (valeur, état d'avancement de la vente...) et de celui que vous achetez. Il représente 50 à 70% de la valeur du bien à vendre (déduction faite du capital restant dûau titre de l'éventuel crédit en cours sur ce bien) :
    • si un compromis de vente est signé, l'avance peut représenter une part plus importante de la valeur du bien,
    • si vous avez signé un mandat de vente dans une agence immobilière, l'avance sera souvent inférieure, elle sera plutôt comprise entre 50 et 60% de l'estimation du bien, afin de ménager une marge de sécurité.

A savoir

La banque demandera éventuellement plusieurs estimations de la valeur de votre bien à vendre pour définir le plus précisément possible le montant de votre crédit relais. Chaque banque détermine le montant du crédit relais en fonction de ses propres normes et du dossier.



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Remboursement du crédit relais

Comme pour tout crédit immobilier, vous devez rembourser le capital emprunté et payer les intérêts et les éventuelles primes ou cotisation d'assurance emprunteur. Le capital devra être remboursé dès la vente de votre bien ou au plus tard à la date prévue dans le contrat de crédit relais. Dans tous les cas, lorsque vous vendez votre bien avant le terme du crédit relais, vous devez rembourser totalement relais.

Au moment de la demande de prêt relais, vous choisissez :
? une franchise partielle. Dans ce cas, vous payez chaque mois les intérêts et les primes d'assurance-emprunteur éventuelles et le capital emprunté est réglé en une seule fois dès la vente du bien à vendre ou au terme du prêt.
? ou une franchise totale. Dans ce cas, vous ne payez chaque mois que les primes d'assurance-emprunteur éventuelles. Les intérêts sont réglés en même temps que le capital emprunté.
La franchise totale est plus onéreuse que la franchise partielle car vos intérêts se capitalisent chaque année et s'ajoutent au capital emprunté. Cela signifie que des intérêts seront dus sur les intérêts capitalisés. Aussi, plus la vente se réalise tard, plus le montant à rembourser sera important.

Assurez-vous de pouvoir payer en même temps les deux mensualités (crédit classique + intérêts du crédit relais) sans déséquilibrer votre budget mensuel. Dans le cas contraire, la franchise totale sera peut-être plus adaptée.

Quand le produit de la vente est supérieur au montant du crédit relais, il peut servir à rembourser par anticipation une partie du prêt immobilier " classique " que vous avez souscrit.

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Faciliter la vente

Vous devez maximiser vos chances de vendre au montant et dans les délais prévus. Vous avez la durée du crédit relais (1 ou 2 ans) pour revendre votre bien alors n'attendez pas l'échéance pour modifier les conditions de vente.

Estimez au mieux le prix de vente : il doit tenir compte de la nature du bien, de son emplacement, du prix du marché, etc. Interrogez plusieurs spécialistes de l'immobilier et en cas de doute, demandez une expertise indépendante.

Suivez attentivement la mise en vente. Si le nombre de visiteurs est faible ou les réactions négatives, demandez conseil à votre agence immobilière ou à votre notaire. Faut-il :

  • baisser le prix et de combien ? Si vous baissez votre prix, la plus value sera certes moins importante, mais le bien sera vendu et le crédit pourra être remboursé, c'est là l'essentiel.
  • améliorer la présentation du bien (travaux de peinture, jardinage...) ?
  • mandater d'autres professionnels ?
  • utiliser d'autres supports pour passer votre annonce, etc.

Informez régulièrement votre conseiller bancaire du déroulement de la vente, ses conseils peuvent vous être utiles pour prendre des décisions à temps. Il saura vous orienter tout au long de votre projet :

  • 6 mois avant l'échéance du crédit relais, vous serez contacté pour faire le point et envisager les dispositions de nature à favoriser la vente,
  • en l'absence d'un compromis de vente 3 mois avant l'échéance, des solutions seront étudiées en fonction des caractéristiques du bien et de votre situation financière.

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Et si votre bien ne se vend pas ?

La banque peut exiger le remboursement du crédit relais à la date prévue même si votre bien n'est pas vendu. Aucune reconduction de crédit n'est automatique.

Le non remboursement du crédit relais peut entraîner un recouvrement contentieux et une inscription au Fichier des Incidents de remboursement des crédits aux Particuliers (FICP).

Cependant, les banques suivent avec attention les clients ayant des difficultés à vendre leur bien et si le dossier le permet, peuvent leur proposer au cas par cas une meilleure solution:

  • s'il existe une chance de vendre rapidement (par exemple en baissant le prix ou en effectuant des travaux), la banque pourra étudier la possibilité par exemple de prolonger le crédit relais de quelques mois,
  • si la situation financière du client le permet, le crédit relais pourrait être transformé en crédit à long terme avec éventuellement une mise en location éventuelle du logement.

En tout état de cause, la meilleure solution reste la vente du bien le plus rapidement possible et le remboursement du crédit relais. Tout aménagement du crédit relais est susceptible d'entrainer des frais supplémentaires pour le client.

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Voir aussi

Mini-guides

Le crédit relais immobilier

Vous avez l'intention d'acheter un bien immobilier et de le payer en partie grâce à la vente d'un logement que vous possédez déjà ? Il n'est pas toujours possible de faire coïncider les deux opérations. Dans ce cas, vous pouvez utiliser un crédit relais. Il vous permettra d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu le précédent. Ce crédit doit cependant être utilisé avec prudence.

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