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L'immobilier

Acheter pour louer : l’investissement locatif

Investir dans l’immobilier peut vous permettre d’obtenir des revenus complémentaires mais également vous amener à assumer de nouvelles charges. Veillez à bien calculer la rentabilité du bien locatif.

Mesurer les conséquences sur votre budget

Vous pouvez obtenir un prêt immobilier pour l’acquisition d’un bien destiné à la location dans les mêmes conditions que s’il s’agissait d’un bien immobilier pour vous-même. Les loyers vous serviront à rembourser vos mensualités de crédit. La notion de résidence principale qui peut être, le cas échéant, une condition pour l’octroi de certains types de prêt, est alors à prendre au sens de la résidence principale de votre locataire.

L’absence temporaire de loyer peut vous mettre en difficulté de remboursement des mensualités du crédit. Pour cette raison, de nombreuses banques offrent désormais, en même temps que le crédit, la possibilité de souscrire une assurance spéciale couvrant ce type de risque (assurance loyers impayés). A défaut, vous pouvez peut-être bénéficier de la garantie Visale de Action Logement. Ce dispositif gratuit permet de garantir l’ensemble des loyers impayés d’un locataire, charges comprises, pendant les trois premières années du bail dans la limite du départ du locataire. En cas de défaillance, c’est Action Logement qui vous paye le loyer et les charges (à l’exclusion des dégradations), le locataire devant ensuite rembourser l’organisme. La garantie Visale a remplacé l’ancienne garantie des risques locatifs (GRL). Plus d’infos sur www.visale.fr

Le logement peut aussi se trouver temporairement sans locataire : il faut donc tenir compte dans vos calculs d’un taux de vacance d’environ 3% (soit 1 mois tous les 3 ans).

Pensez également à toutes les charges de copropriété que vous devrez assumer, aux travaux de rénovation en cas de changement de locataire, aux grosses réparations qui peuvent survenir, à la taxe foncière…

Vous pouvez vous faire aider pour calculer la rentabilité de votre bien locatif, il existe un simulateur sur le site de l’ANIL.


Tenir compte ou profiter de la fiscalité

Vous avez tout intérêt à vous entourer de conseils, notamment auprès d’un gestionnaire de patrimoine au sein de votre banque et auprès de votre Centre des impôts.

Les loyers sont des revenus fonciers imposables soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Plusieurs régimes fiscaux existent avec des conditions différentes de déductibilité des charges. Selon le bien que vous louez et le montant des loyers, vous aurez le choix entre :

  • le régime général (réel) ou le régime micro foncier (pour une location non meublée)
  • le régime général (réel) ou le régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) (pour une location meublée).

Bon nombre d’incitations fiscales (telles que réductions d’impôts, avec les dispositifs Pinel, Denormandie, Loc’Avantages…) sont destinées à vous encourager à investir dans certains secteurs : logement à loyers plafonnés, immobilier ancien classé à rénover, situé dans les DOM-TOM ou dans une zone de revitalisation rurale, etc.

Attention : Votre investissement ne doit pas avoir pour seule finalité de provoquer une réduction d’impôt. Vous devez vous attacher à la qualité du bien acheté en tant que tel. Plus l’avantage fiscal est important, plus vous devez vous attendre à un examen attentif de votre dossier par les impôts.

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