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Calculateur de crédit immobilier
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Les différents types de crédit immobilier
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Le prêt relais immobilier
Le prêt relais (ou crédit relais) permet d'acheter une maison ou un appartement avant d'avoir vendu son bien actuel. Attention : vous devrez rembourser intégralement le crédit relais, même en cas de non revente. Il convient donc de l'utiliser avec prudence.
Quel montant et quelle durée pour un prêt relais ?
Le crédit relais complète souvent votre apport personnel et/ou d'autres prêts immobiliers. Il permet de ne pas rater le bien qui vous intéresse.
- Sa durée varie de 1 à 2 ans. C'est dans ce délai que vous devez vendre votre bien pour pouvoir rembourser le prêt relais.
- Son montant dépend de la situation du bien que vous vendez et de celui que vous achetez. Il représente 50 à 70% de la valeur du bien à vendre (déduction faite du capital restant dû au titre de l'éventuel crédit en cours sur ce bien) :
- si un compromis de vente est signé, l'avance peut représenter une part plus importante de la valeur du bien,
- si vous avez signé un mandat de vente dans une agence immobilière, l'avance sera souvent inférieure. Elle sera plutôt comprise entre 50 et 60% de l'estimation du bien, afin de ménager une marge de sécurité.
A savoir : La banque demandera éventuellement plusieurs estimations du bien à vendre pour définir au mieux le montant de votre crédit relais. Chaque banque détermine le montant du crédit relais en fonction de ses propres normes et du dossier.
Comment se rembourse un crédit relais ?
Vous devez rembourser le capital emprunté et payer les intérêts/ A cela s'ajoutent les éventuelles primes ou cotisation d'assurance emprunteur. Le capital devra être remboursé dès la vente de votre bien ou au plus tard à la date prévue dans le contrat de crédit relais. En cas de vente avant le terme du crédit relais, vous devez le rembourser totalement.
Au moment de la demande de prêt relais, vous choisissez :
- une franchise partielle. Dans ce cas, vous payez chaque mois les intérêts et les primes d'assurance-emprunteur éventuelles. Et le capital emprunté est réglé en une seule fois dès la vente du bien à vendre ou au terme du prêt.
- ou une franchise totale. Dans ce cas, vous ne payez chaque mois que les primes d'assurance-emprunteur éventuelles. Les intérêts sont réglés en même temps que le capital emprunté.
La franchise totale est plus onéreuse que la franchise partielle. Vos intérêts se capitalisent en effet chaque année et s'ajoutent au capital emprunté. Cela signifie que des intérêts seront dus sur les intérêts capitalisés. Aussi, plus la vente se réalise tard, plus le montant à rembourser sera important.
Assurez-vous de pouvoir payer en même temps les deux mensualités (crédit classique + intérêts du crédit relais) sans déséquilibrer votre budget mensuel. Dans le cas contraire, la franchise totale sera peut-être plus adaptée.
Quand le produit de la vente est supérieur au montant du crédit relais, il peut servir à rembourser par anticipation une partie du prêt immobilier "classique" que vous avez souscrit.
Comment faciliter la vente de mon bien ?
Vous devez maximiser vos chances de vendre au montant et dans les délais prévus. Vous avez1 ou 2 ans (durée du crédit relais) pour revendre votre bien. Alors n'attendez pas l'échéance pour ajuster les conditions de vente.
Estimez au mieux le prix de vente. Il doit tenir compte de la nature du bien, de son emplacement, du prix du marché, etc. Interrogez plusieurs spécialistes de l'immobilier et en cas de doute, demandez une expertise indépendante.
Suivez attentivement la mise en vente. Peu de visites ? Des réactions négatives pendant les visites ? Demandez conseil à votre agence immobilière ou à votre notaire. Faut-il :
- baisser le prix ? De combien ? La plus value sera certes moins importante mais le bien sera vendu. Le crédit pourra être remboursé, c'est là l'essentiel.
- améliorer la présentation du bien (travaux de peinture, jardinage...) ?
- mandater d'autres professionnels ?
- utiliser d'autres supports pour passer votre annonce, etc.
Informez régulièrement votre conseiller bancaire du déroulement de la vente. Ses conseils peuvent en effet vous être utiles pour prendre des décisions à temps. Il saura vous orienter tout au long de votre projet :
- 6 mois avant l'échéance du crédit relais, vous serez contacté pour faire le point et envisager les dispositions de nature à favoriser la vente,
- en l'absence d'un compromis de vente 3 mois avant l'échéance, des solutions seront étudiées en fonction des caractéristiques du bien et de votre situation financière.
Et si votre bien ne se vend pas ?
La banque peut exiger le remboursement du crédit relais à la date prévue, même si votre bien n'est pas vendu. Aucune reconduction de crédit n'est automatique.
Le non remboursement du crédit relais peut alors entraîner un recouvrement contentieux et une inscription au Fichier des Incidents de remboursement des crédits aux Particuliers (FICP).
Cependant, les banques suivent avec attention les clients ayant des difficultés à vendre leur bien. Et si le dossier le permet, elles peuvent proposer au cas par cas une solution :
- prolonger le crédit relais de quelques mois, s'il existe une chance de vendre rapidement (par exemple en baissant le prix ou en effectuant des travaux),
- transformer le relais en crédit à long terme avec éventuellement une mise en location du logement si la situation financière du client le permet.
La meilleure solution reste bien sûr la vente du bien le plus rapidement possible et le remboursement du crédit relais. Tout aménagement du crédit relais est susceptible d'entrainer des frais supplémentaires pour le client.
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