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La demande de crédit

L'examen de votre demande de crédit

Chaque crédit représente un risque tant pour l'emprunteur que pour la banque. Avant de donner sa réponse, la banque examine la capacité financière de remboursement et le passé financier de l'emprunteur. La banque peut toujours refuser le crédit.


La banque examine votre demande et votre situation

Dans l'intérêt de chacun, il est essentiel que la banque dispose de tous les éléments utiles. Elle examinera ainsi :

  • votre capacité de remboursement au regard de votre situation familiale et professionnelle, vos revenus, votre patrimoine, votre endettement, etc.
  • les garanties que vous pouvez apporter : hypothèque ou caution par exemple.
  • votre passé financier : la banque consulte le Fichier national des Incidents de remboursement des crédits aux Particuliers (FICP) et le Fichier Central des Chèques (FCC) pour vérifier que vous n'avez pas eu d'incidents de remboursement ou de paiement. Cela permet d'éviter aux personnes déjà en difficulté de se surendetter.
  • votre situation personnelle : vous pouvez peut-être bénéficier de crédits aidés (par exemple prêt PAS, éco-PTZ, etc.).

Décrivez clairement vos revenus et vos charges, surtout n'oubliez pas d'indiquer tous vos crédits en cours. La bonne foi est une condition essentielle de la confiance.

En couple, marié ou non, vous êtes co-emprunteurs. Il est beaucoup plus rare de pouvoir emprunter séparément chacun dans sa banque : dans ce cas, chacun des contrats de prêt est passé sous la condition de la passation du contrat de prêt par l'autre.

Attention : Pour être co-acquéreurs (co propriétaires), vos deux noms doivent figurer dans l'acte de vente. Co-emprunter ne suffit pas.

Un octroi de crédits encadré

La banque examine ainsi votre taux d'endettement. Pour les crédits immobiliers, une décision du Haut conseil de stabilité financières (HSCF) encadre le taux d’effort maximal à l’octroi de crédit et la durée maximale du crédit immobilier (à compter de janvier 2022 : taux maximal d’effort à l’octroi de 35 %, durée maximale d’amortissement de 25 ans). Et une décote est appliquée sur les revenus fonciers pour tenir compte du risque locatif.

Une marge de flexibilité est cependant laissée aux banques et la décision de la banque d’octroyer le crédit tient toujours compte des caractéristiques du projet et du ménage emprunteur. A partir du 1er janvier 2024 :

  • l’utilisation des souplesses par les établissements de crédit est appréciée en moyenne sur 3 trimestres glissants non seulement pour les sous-enveloppes, mais aussi pour la marge globale de 20 %,
  • il est possible de dépasser de 2 ans la durée d’endettement maximale de 25 ans, soit jusqu’à 27 ans, si le crédit immobilier lié à l’acquisition dans l’ancien donne lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 10 % de l’opération (contre 25 % en 2023),
  • pas de prise en compte, dans le calcul du taux d’effort, des intérêts de prêt relais sous réserve que le montant du prêt ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien.

Et depuis la prélèvement à la source ?

Côté capacité d'endettement, le prélèvement à la source ne modifie pas votre capacité d'emprunt. En effet, c'est le mode de paiement de l'impôt qui a changé, et non le montant de l'impôt effectivement payé.

Avant de vous accorder un crédit immobilier, la banque regarde vos charges, vos ressources et votre avis d'imposition. Le net à payer avant impôt sur le revenu restera inscrit sur la fiche de paie. Les méthodes d'évaluation des banques restent, de fait, adaptées.

Les banques continuent à vous demander vos fiches de paie et votre avis d'imposition pour avoir une vision globale de vos revenus et de votre imposition, en tenant compte de vos revenus professionnels mais aussi de l'ensemble de votre patrimoine : financiers, immobiliers.

La décision de la banque

L'intérêt de la banque est que vous puissiez rembourser normalement. Elle n'a aucun avantage à vous refuser un crédit si elle estime que vous pourrez le rembourser.

Selon le crédit demandé, votre agence devra peut-être en référer au siège social pour l'analyse de votre dossier et la décision d'octroi. Les responsables d'agences ont en effet des pouvoirs précis avec des montants maximum. La procédure peut s'en trouver allongée.

Dans un contexte immobilier sensible, les banques mettent en place progressivement un système temporaire de revue des demandes de crédits immobiliers non accordés. Il s’appliquera courant février 2024 et jusqu’à fin décembre 2024. L’objectif est que vous compreniez les raisons de la décision de la banque. Et, si les conditions sont remplies, vous pourrez bénéficier d’un réexamen de votre dossier de crédit.

La banque demandera généralement la domiciliation de vos revenus (salaires ou honoraires) sur un compte ouvert chez elle. C'est pour elle un moyen de s'assurer que les éléments de ressources qu'elle a pris en compte pour accorder le prêt restent toujours d'actualité. L'offre de crédit doit indiquer si le prêt est subordonné à une condition de domiciliation des revenus. Depuis mai 2019 (loi Pacte), la domiciliation est librement négociée entre les parties. Cette obligation doit être accompagnée d'une contrepartie individualisée au profit de l'emprunteur.

A noter : Ne vous obstinez pas si vous enchaînez les refus. Demandez un certificat de refus de crédit. Il vous permettra d'annuler l'opération à financer.

En complément de l'article "L'examen de votre demande de crédit" :

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