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Les différents types de crédit immobilier
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Un crédit immobilier fonctionne selon un principe simple : l'organisme prêteur vous avance une somme d'argent que vous remboursez par mensualités constantes sur une durée de remboursement déterminée, généralement entre 10 et 25 ans.
Chaque mensualité se compose de deux éléments : une partie du capital emprunté et les intérêts. En début de prêt, vous payez principalement des intérêts. Progressivement, la part du capital augmente tandis que celle des intérêts diminue.
L'établissement de crédit étudie votre capacité d'emprunt en analysant vos revenus, vos charges et votre apport personnel. Votre taux d'endettement ne doit généralement pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels. Une fois l'accord obtenu, la banque vous transmet une offre de crédit respectant un délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant signature.
Plusieurs formules de prêt immobilier s'adaptent à votre situation et à votre projet.
Vous pouvez aussi bénéficier de prêts aidés :
Avant de rechercher votre futur logement, connaître précisément le montant que vous pouvez emprunter vous permet de cibler vos recherches efficacement. Les simulateurs en ligne vous offrent une première estimation rapide et gratuite.
Ces outils de calcul prennent en compte vos revenus mensuels nets, vos charges existantes et la durée souhaitée pour déterminer votre budget d'achat. Les résultats obtenus ont un caractère indicatif sans valeur contractuelle.
Pour affiner votre projet, vous pouvez également simuler différents scénarios : impact de l'apport personnel, influence de la durée sur le coût total du crédit, ou encore conditions d'éligibilité aux prêts aidés. Ces simulations vous préparent efficacement à votre rendez-vous avec votre conseiller bancaire.
Faire une demande de crédit immobilier implique de suivre plusieurs étapes :
En général, il est de coutume de compter 3 mois entre la signature de votre compromis et la signature de l'acte de vente ce qui laisse le temps de rechercher votre crédit et votre assurance tout en faisant jouer la concurrence.
Pour le prêt lui-même :
À noter : anticipez ces délais lors de la signature de votre compromis de vente. La clause suspensive d'obtention de prêt vous protège généralement pendant 45 jours mais ce délai peut être négocié avec le vendeur selon les circonstances du marché.
Le taux d'intérêt représente le coût de votre emprunt et constitue l'élément central de comparaison entre les offres. Attention cependant, ne vous fiez jamais au seul taux nominal affiché par les banques. En effet, c'est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui détermine réellement le coût total de votre crédit immobilier.
Le TAEG intègre tous les frais : assurance emprunteur, frais de dossier, garanties et autres coûts annexes.
Les taux varient selon votre profil, la durée d'emprunt et l'usage du bien (résidence principale ou investissements immobiliers). Pour votre comparaison, demandez systématiquement le TAEG complet à chaque établissement et n'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques. Un courtier peut vous aider à négocier ces conditions.
Au-delà du taux d'intérêt de votre crédit immobilier, s'ajoutent des frais à anticiper dans votre budget :
Dans la majorité des cas, les banques ne financent pas ces frais annexes avec le prêt. C'est pourquoi elles exigent un apport personnel minimum de 10 % du prix du bien, destiné à couvrir ces dépenses.
Pour obtenir un crédit immobilier, les établissements de crédits évaluent votre dossier selon plusieurs critères stricts.
Aucune banque ne détient le monopole du meilleur taux pour tous les profils d'emprunteurs. Chaque établissement adapte ses conditions selon votre situation personnelle, professionnelle et patrimoniale. Et ce serait une erreur de se limiter au taux. Vous devez choisir l'offre de prêt qui correspond le mieux à vos besoins : le coût certes mais aussi la garantie, l'assurance, la modulation des échéances, etc. Toutes les conditions du contrat sont importantes.
Dans tous les cas, vous devez faire jouer la concurrence. Les banques proposent aujourd'hui par exemple des processus simplifiés en ligne, des tarifs compétitifs pour les projets standards, ou encore des conditions préférentielles si vous y domiciliez vos revenus. Un courtier peut aussi comparer et négocier les offres de plusieurs banques ce qui peut être particulièrement utile si votre profil présente des spécificités ou si le contexte de crédit se durcit.
Le taux d'intérêt d'un crédit immobilier dépend de plusieurs facteurs que les banques combinent pour déterminer le coût de votre emprunt. Elles se basent d'abord sur les taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne (BCE) et sur l'évolution de l'OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor), qui représente le coût auquel l'État français emprunte sur les marchés financiers.
Votre profil d'emprunteur influence aussi le taux proposé : votre apport personnel, votre stabilité professionnelle, votre taux d'endettement et votre gestion bancaire sont autant d'éléments étudiés. Plus votre dossier présente de garanties, plus vous pouvez négocier des conditions avantageuses.
En France, l'établissement de crédit vos proposera généralement un taux fixe qui reste identique pendant toute la durée du prêt avec une visibilité totale sur vos mensualités. Le taux variable qui évolue selon les conditions du marché est plus rare. Ce dernier peut être plafonné pour limiter les risques de hausse.
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) constitue l'indicateur de référence pour comparer les offres. Il intègre non seulement le taux nominal, mais aussi l'assurance emprunteur, les frais de dossier et tous les coûts annexes. Le TAEG ne peut jamais dépasser le taux d'usure fixé trimestriellement par la Banque de France pour protéger les emprunteurs.
A noter : vous pouvez négocier les frais de dossier, l'absence d'indemnité de remboursement anticipé... ou encore demander la possibilité de moduler vos échéances en cours de prêt.
Dans la plupart des cas, vous remboursez votre crédit immobilier par mensualités fixes sur toute la durée du prêt. Chaque mensualité comprend une partie du capital emprunté et des intérêts. Au début du prêt, vous payez principalement des intérêts. Progressivement, la part du capital augmente tandis que celle des intérêts diminue. Le tableau d'amortissement détaille, mois après mois, la répartition exacte entre capital et intérêts pour chaque échéance. Ce document vous permet de suivre l'évolution de votre dette et de connaître à tout moment le capital restant dû.
Vous pouvez rembourser votre crédit par anticipation, en partie ou en totalité, à tout moment pendant la durée du prêt. Cette possibilité vous offre une flexibilité appréciable selon l'évolution de votre situation financière.
Attention : votre contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour compenser la perte d'intérêts de la banque. Ces frais sont encadrés par la loi et ne peuvent dépasser 3 % du capital restant dû ou l'équivalent de 6 mois d'intérêts. Il est important de calculer ces coûts avant de prendre votre décision pour vous assurer de la rentabilité de l'opération.
Bien que la loi n'impose pas l'assurance emprunteur, elle constitue une condition quasi-systématique d'octroi pour les crédits immobiliers. Cette protection couvre le remboursement de vos mensualités en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail.
Vous pouvez choisir le :
Le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance) vous permet de comparer les offres selon votre âge, votre état de santé et les garanties souscrites.
À noter : depuis juillet 2025, les assureurs intègrent une garantie "aide à la famille" dans au moins un de leurs contrats pour soutenir les parents qui interrompent leur activité pour s'occuper d'un enfant malade ou handicapé.
Vous pouvez renégocier votre crédit immobilier si les taux ont baissé depuis votre prêt, si votre situation financière s’est améliorée ou si vous souhaitez réduire la durée ou le coût total du crédit. Comparez toujours les économies possibles aux frais de renégociation. Attention par exemple au coût de l'assurance.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles uniquement pour certains prêts (ex. : investissements locatifs ou dispositifs spécifiques). Pour un logement principal, il n’y a généralement pas de déduction. Indiquez les intérêts et frais déductibles dans votre déclaration de revenus ou sur les formulaires correspondants.
Un prêt peut être refusé si votre revenu est insuffisant, votre endettement trop élevé, votre profil jugé risqué ou si votre dossier présente des anomalies.
Le contrat de crédit peut prévoir une option de modulation des échéances pour s'adapter à vos changements de situation. Si le contrat le prévoit, vous pourrez :
La réglementation est différente selon qu'il s'agit d'un crédit à la consommation ou d'un crédit immobilier. On considère que le crédit immobilier finance l'achat d'un immeuble, de terrains destinés à la construction des immeubles, l'achat ou la souscription de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété, et aussi des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien.
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