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Le choix d'un crédit adapté au projet
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Financer un achat immobilier
Pour acquérir un bien et financer son achat, vous devrez vérifier un certain nombre de points (travaux prévus par la copropriété, impôts locaux, diagnostics techniques type amiante, plomb, etc.) et surtout préparer un plan de financement pour rechercher la formule de crédits la plus adaptée.
Comment déterminer le montant à emprunter ?
Au delà de l'apport personnel, principalement constitué de votre épargne, vous aurez sans doute recours à un ou plusieurs crédits. Pour savoir le montant dont vous avez besoin, vous devez établir votre plan de financement. Il vous permettra de lister les dépenses à financer et les ressources pour y faire face. Cumulables ou non, certains crédits immobiliers sont plus avantageux que d'autres mais tous sont soumis à une réglementation spécifique. Votre conseiller bancaire vous guidera vers les solutions auxquelles vous pouvez prétendre et qui correspondent le mieux à votre cas particulier et par exemple le prêt :
- Epargne Logement
- à taux zéro
- conventionné
- accession sociale (P.A.S.)
- bancaires libres (amortissable ou in fine).
Votre prêt sera sans doute à taux fixe. Le prêt à taux variable n'est pratiquement plus pratiqué de nos jours en France. Dans tous les cas, il est important de connaître le coût réel du crédit tout compris. Pour comparer les crédits, étudiez le taux annuel effectif global (TAEG) des différentes offres de prêt que vous aurez reçues.
A chaque demande de crédit, vous devrez fournir un certain nombre de documents. La banque doit en effet examiner vos ressources, vos charges, votre patrimoine, etc. pour estimer au mieux vos possibilités de remboursement.
A savoir : Il existe d'autres prêts type action logement (anciennement 1%), prêts aux fonctionnaires, prêts des caisses de retraite, des collectivités locales, ou encore de la CAF, etc. Un dossier doit être adressé directement à l'organisme considéré. Ces prêts peuvent se cumuler avec les prêts bancaires.
Comment acheter à deux ?
Vous serez généralement coacquéreur et coemprunteur avec votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin. Vos deux noms figureront dans l'acte de vente.
Mariés sous le régime légal de la communauté, vous êtes d'office co-acquéreurs, le bien acquis est commun. Sinon, vous pouvez choisir d'acquérir en indivision. Ou encore par le biais d'une société civile immobilière (SCI) ou avec une tontine. Consultez un notaire. Il pourra vous conseiller utilement en fonction de votre situation personnelle, chaque formule a ses avantages et ses inconvénients.
En tant que co-emprunteur, chacun est totalement engagé vis-à-vis de l'établissement de crédit pour le montant total prêté. Vous êtes chacun individuellement responsable du remboursement du prêt. En cas d'impayés, les poursuites pourront s'exercer sur chacun pour la totalité de la dette restant.
Vous pouvez aussi emprunter séparément auprès de l'établissement de votre choix. Cest plus rare. Par exemple prêt épargne logement pour bénéficier des droits à prêt. Chacun des contrats de prêt est alors passé sous la condition de la passation du contrat de prêt par l'autre.
En cas de séparation, pour ne plus être engagé, vous pourrez selon les cas de rembourser par anticipation ou demander le report de tout le prêt sur un seul emprunteur avec l'accord de la banque.
Comment financer l'achat d'un bien à l'étranger ?
Pour un crédit immobilier destiné à financer un bien situé à l'étranger, votre banque en France exigera en général des garanties :
- hypothèque sur un bien situé en France,
- nantissement d'un contrat d'assurance vie ou d'un compte titres détenus en France.
Si vous obtenez un crédit à l'étranger, il existe des risques de change si vos revenus sont en euros en France. Selon le pays, les remboursements se feront en effet dans une monnaie autre que l'euro. Les garanties pourront être plus faciles à obtenir dans le pays du bien. Pour comparer les taux pratiqués, attention par exemple à la définition du taux (TAEG) qui peut différer d'un pays à un autre.
Quelques points de vigilance à connaître :
- Le bien est dans un pays qui ne fait pas partie de la zone euro ? Une baisse de la monnaie locale par rapport à l'euro pourrait vous pénaliser lors de la revente de votre bien ou simplement si vous le louez.
- Prenez en considération le coût de la vie locale et les charges en général auxquelles vous devrez faire face.
- C'est le droit du pays de situation de l'immeuble qui sera en principe applicable. Il peut donc être très différent du droit français (règles locales d'urbanisme, existence ou non d'un droit de préemption du locataire ou de la Mairie, garanties en cas de crédit (hypothèque par exemple), etc. Vérifiez aussi la fiscalité (droits de mutation, taxe foncière, impôt sur les revenus fonciers, impôt sur la plus value...).
En complément de l'article "Financer un achat immobilier":
- L'offre d'achat d'un bien immobilier sur Service-Public
- Achat immobilier : les étapes clés sur economie.gouv.fr
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