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Relance logement : le statut de bailleur privé Jeanbrun en 2026
Face à la baisse de l’investissement locatif et à la fin du dispositif Pinel, la loi de finances pour 2026 a instauré un nouveau mécanisme : le statut de bailleur privé, aussi appelé "Relance logement" ou dispositif Jeanbrun. Il vise à encourager la mise en location de logements, dans le neuf comme dans l’ancien rénové, en proposant un avantage fiscal fondé sur l’amortissement des revenus fonciers. Découvrirez ses conditions d'éligibilité, les avantages fiscaux pour investir en connaissance de cause.
En bref, le nouveau statut de bailleur privé Jeanbrun
- Pour un investissement locatif (achat immobilier pour louer) entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, le statut de bailleur privé remplace le dispositif Pinel par un système d'amortissement.
- Vous le louez au moins 9 ans, nu et comme résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et de ressources pour le locataire.
- Vous déduisez chaque année des loyers perçus un certain montant plafonné (amortissement) et l'ensemble de vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, frais de gestion). Et si vos charges dépassent vos loyers, ce "déficit foncier" réduit vos autres revenus (salaires, retraites).
- Pour un logement neuf, vous pouvez déduire chaque année entre 8 000 € et 12 000 € selon le loyer (intermédiaire, social ou très social).
- Dans l'ancien avec travaux, le plafond est fixé à 10 700 €.
Différences entre les dispositifs Jeanbrun et Pinel : le comparatif
L'objectif du dispositif est de restaurer la rentabilité de l'investissement locatif tout en favorisant la construction de programmes neufs et la rénovation de logements anciens.
Là où le Pinel permettait une réduction de l’impôt, le mécanisme Jeanbrun agit en amont : il diminue le montant des revenus fonciers imposables.
| Critère | Dispositif Pinel (fin en 2024) | Dispositif Jeanbrun (2026-2028) |
|---|---|---|
| Zones géographiques | A, A bis, B1 uniquement | Aucune -> tout le territoire français |
| Logements éligibles | Neuf uniquement | Neuf + ancien rénové (travaux ≥ 30 %) |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans (au choix) | 9 ans (durée fixe) |
| Avantage fiscal | Réduit l'impôt dû | Réduit le revenu imposable (y compris revenu global) |
| Plafond des niches fiscales (10 000 €/an) | Soumis | Non soumis |
Défiscalisation et investissement locatif : quels avantages ?
Le dispositif Jeanbrun permet aux bailleurs privés (c'est-à-dire les propriétaires qui louent) de réduire significativement leur impôt en déduisant chaque année de leurs revenus fonciers un amortissement lié à la valeur de leur bien loué nu.
Concrètement, vous amortissez jusqu'à 80 % de la valeur du bien (le bâti, hors le terrain) sur la durée d'engagement de 9 ans. Les plafonds annuels d'amortissement varient selon le type de bien et le niveau de loyer que vous acceptez de pratiquer. Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est important (cf. tableau ci-dessous).
Tableau comparatif des barèmes d'amortissement 2026
Base amortissable : 80 % du prix d'acquisition (hors valeur du terrain). Maximum 2 logements par foyer fiscal. Les maisons individuelles sont exclues.
| Type de bien | Catégorie de loyer | Taux d'amortissement /an | Plafond /an | Durée d'engagement |
|---|---|---|---|---|
| Neuf (RE2020, DPE A ou B) | intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | 9 ans |
| Neuf (RE2020, DPE A ou B) | social | 4,5 % | 10 000 € | 9 ans |
| Neuf (RE2020, DPE A ou B) | très social | 5,5 % | 12 000 € | 9 ans |
| Ancien avec travaux (≥30 % du prix d'achat) | Intermédiaire / social / très social | 3 % à 4 % | 10 700 € | 9 ans |
Exemple :
Un ménage achète un logement 180 000 € (30 000 € d’apport + 150 000 € de crédit). Il le loue 10 000 € par an. Chaque année, il peut déduire de ses loyers :
- 10 000 € d’amortissement,
- les intérêts du crédit,
- les charges (ex : taxe foncière).
Résultat : les déductions sont égales ou supérieures aux loyers, le ménage peut ne pas payer d’impôt sur ces loyers. Si les charges dépassent les loyers, on parle de déficit foncier.
Loyers = 10 000 €
Déductions = 12 000 €
→ déficit de 2 000 €
Ce déficit peut être déduit des autres revenus du ménage (salaires, pensions…), dans la limite de 10 700 € par an. Concrètement : moins de revenus imposables, moins d’impôt à payer.
Plafonds de loyer 2026 par zone géographique (en €/m²/mois, charges non comprises)
Pour bénéficier de l'amortissement fiscal du dispositif Jeanbrun, vous devez vous engager à louer le bien nu à usage de résidence principale pendant 9 ans minimum en continu. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
Contrairement au dispositif Pinel, le Jeanbrun ne comporte pas de zonage contraignant. Vous pouvez investir partout en France (métropole et outre-mer). Mais vous devez respecter des plafonds de loyer, fixés par l'État selon la zone géographique et la catégorie locative choisie (intermédiaire, social ou très social). Les ressources du locataire sont également encadrées.
| Zone géographique | Loyer intermédiaire | Loyer social (−15 %) | Loyer très social (−30 %) |
|---|---|---|---|
| A bis (Paris et communes limitrophes) | 19,51 € | 16,58 € | 13,66 € |
| A (grandes agglomérations) | 14,49 € | 12,32 € | 10,14 € |
| B1 (villes moyennes) | 11,68 € | 9,93 € | 8,18 € |
| B2 et C (reste du territoire) | 10,15 € | 8,63 € | 7,11 € |
⚠️ Attention : il est interdit de louer à un membre de votre foyer fiscal ou à un ascendant ou descendant direct. En pratique, tout membre de la famille appartenant au cercle familial proche (parents, enfants, conjoints, alliés jusqu'au 2e degré) est exclu. En cas de non-respect, l'administration fiscale pourra reprendre les amortissements déduits.
Questions fréquentes sur le dispositif Relance Logement Jeanbrun
Quelle est la nouvelle loi pour les bailleurs privés, la loi Relance Logement ?
La loi Relance Logement, également appelée dispositif Jeanbrun (du nom du ministre de la Ville et du Logement qui l'a portée), est instaurée par la loi de finances pour 2026 (article 47). Cette mesure vise à lutter contre la pénurie de logements en France en relançant la construction neuve et la rénovation de logements locatifs.
Le dispositif Jeanbrun est-il compatible avec une SCI familiale ?
Oui, le dispositif "Relance logement" ou Jeanbrun est accessible via une société civile immobilière (SCI) familiale soumise à l'impôt sur le revenu. Les associés bénéficient de l'amortissement fiscal au prorata de leurs parts sociales, ce qui permet de déduire une partie des revenus locatifs tout en préparant la transmission du patrimoine. Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés est exclue du dispositif.
Que se passe-t-il en cas de non-respect de l'engagement de location de 9 ans Jeanbrun ?
Le non-respect de l'engagement de location Jeanbrun entraîne la reprise de l'avantage fiscal. En cas de manquement (vente anticipée, dépassement des plafonds de loyer, location à un proche), le revenu foncier de l'année concernée est majoré du montant total des amortissements déduits.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec d'autres dispositifs fiscaux ?
Pour un même logement, le dispositif Jeanbrun n'est pas cumulable avec le dispositif Denormandie, Loc'Avantages (Cosse), Malraux, ni avec le régime de location meublée non professionnelle (LMNP). En revanche, il peut se combiner avec le déficit foncier classique (déduction des travaux et charges) ainsi qu'avec d'autres avantages fiscaux sans lien direct avec le bien (plan d'épargne retraite, dons aux associations, etc.).
Quelle différence entre Jeanbrun et LMNP ?
La distinction principale tient au mode de location. Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s'applique aux logements meublés imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À l'inverse, le dispositif Jeanbrun concerne la location nue, déclarée en revenus fonciers. Ces régimes sont incompatibles pour un même bien, mais vous pouvez diversifier votre patrimoine en détenant un logement sous chaque statut.
L'avantage fiscal Jeanbrun est-il le même quel que soit mon taux d'imposition ?
Non. Contrairement au dispositif Pinel (réduction d'impôt forfaitaire indépendante de vos revenus), l'amortissement Jeanbrun réduit votre base imposable, ce qui signifie que l'économie réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI). Plus votre TMI est élevé, plus le gain est significatif : à une TMI de 30 %, chaque euro amorti génère une économie d'environ 0,47 € (en tenant compte des prélèvements sociaux de 17,2 %) ; à une TMI de 41 %, cette économie monte à environ 0,58 € par euro amorti. Le dispositif est donc particulièrement adapté aux contribuables imposés dans les tranches à 30 % ou plus.
En complément de l'article "Relance logement : le statut de bailleur privé Jeanbrun en 2026" :
- Découvrir le plan Relance logement du gouvernement en infographie sur info.gouv.fr
- Relance logement -De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs privés sur Service Public
- Investissement locatif : ce qu’il faut savoir sur le nouveau dispositif « Relance logement » sur economie.gouv.fr
- Légifrance article 47 de la Loi du 19 février 2026 de finances pour 2026
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