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Le coût d'un crédit
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Crédit immobilier : quel taux en 2026 pour votre projet ?
Vous envisagez un achat immobilier ? Le taux de crédit immobilier est un levier clé de votre financement, impactant vos mensualités et le coût total de votre prêt. En août 2026, le taux moyen s'établit désormais à 3,31 % toutes durées confondues selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Sur 20 ans, durée de référence, la moyenne se situe autour de 3,27 %. Ce taux n'est toutefois qu'un repère : les conditions réelles de votre crédit dépendent de votre apport, de la durée d'emprunt, de votre profil personnel et de l'établissement bancaire choisi.
En bref
- Taux moyens août 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA) : 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans, 3,35 % sur 25 ans — taux global moyen : 3,31 % (relevé d'août).
- Tendance : remontée douce et continue des taux en 2026, alimentée par la hausse des taux directeurs de la BCE et les tensions sur l'OAT 10 ans.
- Ce qui détermine votre taux : durée du prêt, profil emprunteur (revenus, gestion des comptes), apport personnel, type de projet et établissement bancaire.
- À comparer : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui inclut le taux nominal, l'assurance et les frais, pour évaluer le coût réel d'une offre.
- Taux d'usure (3e trimestre 2026, prêts ≥ 20 ans) : 5,29% ,c'est le plafond légal que le TAEG ne peut dépasser.
Baromètre des taux de crédit immobilier actuels en 2026
Après une période de stabilité, les taux de prêt immobilier remontent depuis le printemps 2026. Les banques ajustent leurs barèmes en fonction du contexte économique, du coût de leur refinancement et de la politique monétaire.
L’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) à 10 ans, souvent suivie comme indicateur de marché, s’établissait autour de 4,10% début septembre 2026. La Banque centrale européenne a également relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base en juin puis en septembre, dans un contexte de tensions inflationnistes.
À titre indicatif, les taux moyens observés par l'Observatoire Crédit Logement/CSA en août 2026 étaient les suivants :
| Durée du prêt | Taux moyen (Observatoire Crédit Logement/CSA) | Meilleurs profils |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,14 % | à partir de 3,00 % |
| 20 ans | 3,27 % | à partir de 3,05 % |
| 25 ans | 3,35 % | à partir de 3,15 % |
| Toutes durées | 3,31 % | — |
Ces taux sont des moyennes hors assurance, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA (relevé août 2026). Ils peuvent varier selon les banques, les régions, les profils d'emprunteurs et la qualité du dossier. Les meilleurs dossiers — apport solide, revenus stables, situation professionnelle stable — peuvent obtenir des conditions sensiblement inférieures à la moyenne.
A noter : le crédit relais du fait de sa durée courte enregistre toujours des taux plus élevés.
Évolution des taux immobiliers : tendance et hausse des taux en 2026
Après une baisse progressive observée en 2024 et une stabilisation en 2025, les conditions de marché ont évolué au long de l'année 2026. Si les taux de prêt immobilier avaient progressé modérément de 0,06 à 0,10 point au printemps, la hausse s'accélère en cette rentrée avec des ajustements de barèmes plus marqués de la part des établissements bancaires.
Cette dynamique haussière s'explique par plusieurs facteurs :
- La progression de l'OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor), indicateur de référence pour les prêts immobiliers à taux fixe, qui a franchi le seuil des 4,10 % début septembre 2026 pour atteindre par moments 4,24 %.
- La politique monétaire de la BCE, qui a relevé ses taux directeurs de 25 points de base lors de sa réunion du 10 septembre 2026 dans un contexte d'inflation persistante
- L'ajustement des barèmes bancaires, les établissements répercutant progressivement l'évolution de leur coût de refinancement
En septembre, les taux ont donc augmenté pour être plutôt proches en moyenne de 3,4% sur 15 ans et 3,55% sur 20 ans.
Quels critères influencent votre taux de crédit immobilier ?
Le taux proposé par une banque dépend à la fois du marché et de votre dossier. Deux emprunteurs demandant le même montant sur la même durée peuvent donc obtenir des taux différents.
Votre profil d’emprunteur
La banque examine d’abord vos revenus, leur régularité et votre situation professionnelle. Un emploi stable, des revenus récurrents et une bonne gestion des comptes peuvent faciliter l’obtention d’un meilleur taux immobilier.
L’apport personnel est également déterminant. Il permet de limiter le montant emprunté et de financer une partie des frais liés à l’achat, comme les frais de notaire, les frais de garantie ou les frais de dossier. Un apport important peut renforcer votre dossier et améliorer vos conditions de prêt.
La banque vérifie aussi votre taux d'endettement. En principe, les mensualités de crédit, assurance incluse, ne doivent pas dépasser 35 % des revenus de l'emprunteur — c'est la règle fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Elle tient également compte du reste à vivre, c'est-à-dire la somme disponible chaque mois après paiement des charges. Un taux d'endettement maîtrisé, combiné à une situation professionnelle stable, améliore la qualité de votre dossier et peut vous permettre d'accéder à de meilleures conditions de marché.
La durée de remboursement : emprunter sur 15, 20 ou 25 ans
La durée de remboursement influence directement le taux du prêt immobilier. Plus la durée est longue, plus le taux est généralement élevé, car le risque est plus important pour la banque.
Allonger la durée de remboursement permet de réduire la mensualité, mais augmente le coût total du crédit. À l’inverse, emprunter sur une durée plus courte peut permettre d’obtenir un taux plus bas et de payer moins d’intérêts, à condition que la mensualité reste compatible avec votre budget.
Le type de projet immobilier
Le projet financé influence aussi le taux proposé. Une résidence principale, un investissement locatif, un logement neuf, un bien ancien ou un achat avec travaux ne présentent pas les mêmes caractéristiques ou risques pour la banque.
- Pour un investissement locatif, la banque tient compte des loyers attendus, mais aussi des charges, du risque de vacance locative et de votre capacité à rembourser même en cas d’imprévu.
- Pour un achat avec travaux, elle peut demander des devis afin d’évaluer le coût total de l’opération. Un budget travaux mal anticipé peut fragiliser le dossier et peser sur les conditions de financement.
La banque sollicitée
Les taux de prêt immobilier varient aussi d’un établissement à l’autre. Chaque banque applique ses propres barèmes selon sa stratégie commerciale, son coût de refinancement, ses objectifs et les profils qu’elle souhaite financer à un moment donné.
À dossier identique, deux banques peuvent donc proposer des taux différents. Comparer plusieurs offres reste l’un des meilleurs moyens d’obtenir un taux immobilier plus avantageux.
Comment obtenir le meilleur prêt immobilier auprès de votre banque ?
Pour obtenir un bon taux de crédit immobilier, il est important de préparer votre dossier avant de solliciter les banques.
Présenter un apport personnel suffisant
Un apport personnel rassure la banque et peut améliorer votre taux. Il montre votre capacité à épargner et réduit le montant à financer. Il est généralement conseillé de prévoir au moins de quoi couvrir les frais annexes liés à l’achat.
Soigner la gestion de vos comptes
Un gestion saine de vos comptes et de votre épargne, c'est important pour obtenir un meilleur taux de crédit immobilier. Avant de déposer une demande de prêt immobilier, vérifiez vos derniers relevés bancaires.
- Des découverts répétés, des incidents de paiement ou une absence d’épargne peuvent fragiliser votre dossier.
- À l’inverse, une gestion régulière, une épargne même modeste et des charges maîtrisées sont des signaux positifs pour la banque.
Comparer plusieurs offres de prêt immobilier
Ne vous limitez pas à une seule banque. Les écarts de taux peuvent être significatifs d’un établissement à l’autre. Il est donc utile de comparer plusieurs offres.
- Vous pouvez contacter directement plusieurs banques.
- Ou faire appel aux services d'un courtier pour vous simplifier les démarches. Les courtiers négocient des taux en cumulant les dossiers apportés par banque.
⚠️ Si vous faites appel à un courtier, vérifiez ses frais et les conditions de sa rémunération. Vous devrez ajouter ces frais dans l’analyse du coût total du crédit lorsqu’ils sont à votre charge.
Négocier l’assurance emprunteur
L'assurance emprunteur représente une part importante du coût total d'un crédit immobilier. Vous pouvez choisir une assurance autre que celle proposée par la banque, à condition qu'elle présente un niveau de garantie équivalent.
Vous pouvez aussi changer d'assurance à n'importe quel moment en cours de prêt. Comparer les contrats d’assurance peut donc permettre de réduire le coût global du crédit, même si le taux nominal du prêt immobilier ne change pas.
Taux fixe, taux variable : quelles différences ?
Le type de taux choisi influence le coût et la sécurité de votre crédit immobilier sur toute la durée de remboursement.
Le prêt à taux fixe
Le taux fixe est défini à la signature du contrat et ne change pas pendant toute la durée du prêt. Vos mensualités restent donc stables, ce qui facilite la gestion de votre budget. C'est la formule la plus répandue en France pour un emprunt à taux fixe sur résidence principale.
Avantage principal : sécurité et visibilité sur le coût total du crédit. En contrepartie, vous ne profitez pas d'une éventuelle baisse des taux de marché — sauf à renégocier ou à procéder à un rachat de crédits.
Le prêt à taux variable
Le taux variable (ou révisable) évolue périodiquement en fonction d'un indice de référence, généralement l'Euribor. Il peut être "capé" : dans ce cas, il ne peut pas dépasser ni descendre en dessous d'un certain seuil défini au contrat, ce qui limite le risque à la hausse. Le taux variable peut être avantageux si les taux de marché baissent, mais il comporte une part d'incertitude sur les mensualités futures. Il reste très peu pratiqué en France.
💡 En France, la grande majorité des prêts immobiliers sont accordés à taux fixe. Dans un contexte de légère hausse des taux, le taux fixe offre une protection appréciable contre les évolutions du marché.
Taux immobilier : Qu'est-ce que le TAEG ? Pourquoi comparer les TAEG ?
Le taux nominal sert à calculer les intérêts du prêt. Mais pour comparer deux offres de crédit immobilier, il faut regarder le TAEG , c’est-à-dire le taux annuel effectif global.
Le TAEG intègre notamment le taux d’intérêt, les frais de dossier, les frais de garantie, les frais d’intermédiaire lorsqu’ils sont dus par l’emprunteur, ainsi que l’assurance obligatoire. Il permet donc de comparer le coût réel de plusieurs offres.
Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure applicable. Au 2e trimestre 2026, le taux d’usure des prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus était fixé à 5,19 %.
Un taux nominal plus bas ne signifie donc pas toujours que l’offre est la moins coûteuse. Il faut comparer l’ensemble des conditions : assurance, frais, garantie, modularité des échéances, frais de remboursement anticipé et coût total du crédit.
Exemple : l’impact d’un meilleur taux immobilier
Pour un prêt immobilier de 250 000 € sur 20 ans, hors assurance :
| Taux nominal | Mensualité indicative | Coût total des intérêts |
|---|---|---|
| 3,55 % | environ 1 456 € | environ 99 500 € |
| 3,25 % | environ 1 418 € | environ 90 300 € |
Dans cet exemple, une baisse de 0,30 point permet d’économiser environ 38 € par mois et plus de 9 000 € d’intérêts sur la durée du crédit.
Ces montants sont donnés à titre indicatif. Le coût réel dépend aussi de l’assurance emprunteur, des frais de dossier, des frais de garantie et des conditions de remboursement.
Simulateur et calcul de mensualités : préparer son prêt immobilier
Avant de rencontrer une banque, il est utile de faire une simulation de crédit immobilier. Elle permet d’estimer :
- le montant que vous pouvez emprunter ;
- la mensualité correspondant à ce montant ;
- le coût total du crédit ;
- l’effet d’une variation du taux ;
- l’impact de la durée du prêt ;
- le rôle de votre apport personnel.
Par exemple, pour un prêt de 250 000 € à 3,25 %, la mensualité hors assurance est d’environ 1 418 € sur 20 ans. Sur 25 ans, elle baisse à environ 1 218 €, mais le coût total des intérêts augmente fortement.
La simulation permet donc de trouver un équilibre entre mensualité supportable et coût total maîtrisé.
Estimer sa capacité d’emprunt
Votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus, de vos charges, de votre apport et de la durée du crédit immobilier.
En règle générale, les mensualités de crédit, assurance incluse, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. Ce taux d'endettement maximum est fixé par le HCSF. Mais ce n'est pas le seul critère : la banque vérifie aussi votre reste à vivre et la cohérence globale de votre projet.
Exemple : avec 3 000 € de revenus nets mensuels et aucune autre charge de crédit, la mensualité maximale théorique est d’environ 1 050 €. À un taux de 3,25 % sur 20 ans, cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 185 000 € hors assurance. Votre apport personnel vient ensuite compléter ce montant pour déterminer votre budget d’achat.
Si vous achetez votre première résidence principale, vérifiez aussi votre éligibilité au prêt à taux zéro, sous conditions de ressources et selon la nature du logement financé.
FAQ sur les taux de crédit immobilier
Quel taux immobilier sur 20 ans et 25 ans actuellement ?
En août 2026, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen actuel des crédits immobiliers aux particuliers s'établit à 3,31 % toutes durées confondues. Il se situait à 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans. Ces taux moyens sont donnés hors assurance et peuvent varier en fonction de votre profil, de l'établissement bancaire sollicité et des conditions de marché en vigueur. Depuis le 10 septembre et la décision de la BCE, les taux sont encore remontés. Parmi les taux pratiqués constatés (cf. les principaux sites comparateurs), sur 25 ans, on serait plus proche de 3,68%. Un dossier solide, avec un apport suffisant, des revenus stables et une bonne gestion des comptes, peut permettre de négocier de meilleures conditions.
Est-ce que les taux d'intérêt vont augmenter en 2026 ?
Oui, les taux d'intérêt poursuivent leur remontée au cours de l'année 2026. Après une période de relative accalmie en 2025, le marché s'inscrit désormais dans une phase de hausse progressive.
Quelle mensualité pour 140 000 euros sur 25 ans ? et pour un prêt de 300 000 € ?
Pour un prêt de 140 000 € sur 25 ans, avec un taux moyen estimé à 3,35 % (hors assurance), la mensualité s'élève à environ 690 €. Si l'on applique les conditions de rentrée de septembre 2026 avec un taux plus proche de 3,68 %, l'échéance grimpe à environ 715 €.
Pour un emprunt de 300 000 € sur 20 ans, avec un taux moyen de 3,27 %, vous devrez rembourser environ 1 705 € par mois. Sur une durée de 25 ans au taux de 3,35 %, la mensualité descend à environ 1 478 €.
Ces montants sont des estimations hors assurance emprunteur et frais annexes. Pour obtenir un calcul précis adapté à votre profil, il est recommandé d'utiliser un outil de simulation en intégrant le TAEG proposé par votre établissement bancaire.
Quelle banque choisir pour un prêt immobilier ?
Il n'existe pas de banque universellement meilleure pour un prêt immobilier. Chaque établissement applique ses propres barèmes et cible des profils différents : certains privilégient les primo-accédants, d'autres les hauts revenus ou les investisseurs locatifs. La clé réside dans la mise en concurrence : contactez plusieurs banques pour obtenir des propositions variées et négociez les conditions. Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) et regardez aussi ce que propose la banque tant sur les modalités du crédit (modulation des échéances par exemple) mais aussi pour le compte courant. Autrement dit, comparez les banques à tous les niveaux.
En complément de l'article " Crédit immobilier : quel taux en 2026 pour votre projet ?":
- Observatoire Crédit Logement/CSA mai 2026
- Taux d'usure sur le site Banque de France
- Le taux de 35% du HCSF sur le site Légifrance
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